|
หัวข้อ: มือใหม่มาประเมินราคาที่ดินติดทะเล แบบชาวบ้านกันดีกว่า เริ่มหัวข้อโดย: lnwneverdie2015 ที่ กันยายน 03, 2015, 11:23:00 pm เมื่อนานมาแล้วมีคำพูดติดปากคนสมุยที่ว่า “ลูกรักได้ที่ภูเขา ลูกชังได้ได้ที่ริมเล” เนื่องจากเมื่อก่อนคนเกาะสมุยขายมะพร้าวเป็นอาชีพหลัก ลูกหัวแก้วหัวแหวนก็มักจะได้ที่สวนมะพร้าวลึกเข้าไปในเกาะ ซึ่งเป็นแหล่งมะพร้าวหนาแน่น ส่วนลูกชังจะได้พื้นที่ติดทะเล แต่สมัยนี้พอการท่องเที่ยวบูม ได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐ จากที่ดินชายทะเลที่ไม่เป็นที่ต้องการ กลายเป็นพื้นที่ที่มีราคามากกว่าสวนมะพร้าวหลายเท่า มีสภาพคล่องซื้อขายมาก และเป็นที่หมายตาของนายทุนต่างชาติที่ต้องการลงทุนทำรีสอร์ทแอนด์สปา โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวอย่าง ภูเก็ต เกาะเต่า ที่ดินติดทะเล มีราคาแพง ถีบตัวถึงร้อย ล้านบาทต่อไร่ เลยทีเดียว
(http://www.teedin2.com/images/upload/2013/05/104751.jpg) Credit : www.teedin2.com ภาพจาก : www.deeproperty.com โดยทั่วไปการประเมินมูลค่าสินทรัพย์นั้นมีอยู่ 3 วิธี ดังต่อไปนี้ 1.แนวทางพิจารณาจากต้นทุน คือการประเมินราคาสิ่งก่อสร้างด้วยต้นทุนค่าก่อสร้างใหม่ ราคาวัสดุต่อตารางเมตร หลังจากนั้นลบออกด้วยค่าเสื่อม และนำมาบวกกับราคาของที่ดิน 2.แนวทางแปลงรายได้เป็นมูลค่า กรรมวิธีนี้จะหามูลค่าที่ดินในตอนนี้ โดยอิงกับศักยภาพในการหารายรับในอนาคต 3.วิธีเทียบเคียงราคาตลาด โดยการนำเอาพื้นที่ที่มีลักษณะใกล้เคียงกัน มาเทียบเคียงราคาซื้อขายที่ทำการซื้อขายกันจริงๆ โดยเราต้องเช็คราคาซื้อขาย หาข้อมูลการซื้อขายที่ดินติดทะเลในบริเวณนั้นๆ นั้นเอง ซึ่งเป็นวิธีที่ง่ายๆ ไม่ซับซ้อนเหมาะกับท่านที่ต้องการรู้มูลค่าที่ดินระดับต้น แม้กระนั้นมูลค่าพื้นที่จะถูกแพงต่างกันขึ้นอยู่กับสาเหตุหลายๆ อย่าง ซึ่งคุณสามารถนำไปใช้ในการประเมินราคา ที่ดินติดทะเล ได้ดังนี้ 1.เอกสารสิทธิ์ แปลงที่มีใบอนุญาต ที่แน่นอน จะมีราคาสูงกว่าพื้นที่ที่มีเป็น นส3 หรือใบอนุญาตอื่นๆ เพราะโฉนดแสดงถึงความถูกต้องแน่นอนในการเป็นเจ้าของ และเราสามารถตรวจดูได้ว่าหลังโฉนดมีมีการระบุจำนวนพื้นที่อย่างไร ถูกต้องหรือไม่ ใครมีชื่อร่วมใช้สิทธ์หรือไม่ ติดฝากจำนองกับแบงค์หรือไม่ ซึ่งเราสามารถนำเอาโฉนดไปตรวจสอบได้ที่สำนักงานที่ดินประจำจังหวัด สำหรับที่ดินติดทะเลนั้น ควรเช็คกับทางเจ้าหน้าที่ป่าไม้ และกรมเจ้าท่า เพื่อให้แน่ใจว่าที่ดินแปลงนั้นไม่อยู่ในพื้นที่สงวนต่างๆ 2.โครงสร้างพื้นฐานเข้าถึงมากน้อยแค่ไหน ที่ดินที่สวยองค์ประกอบ 3 อย่าง คือ หนึ่งถนนเข้าถึงหรือไม่ มีน้ำไฟเข้าถึงพื้นที่ สามแปลงถมแล้วหรือไม่ 3.รูปแปลงที่ดิน สินทรัพย์แปลงสี่เหลี่ยม หรือสี่เหลี่ยมผืนผ้ามักจะมีราคาที่แพงกว่า พื้นที่ลักษณะอื่นๆ ทั้งนี้เพราะว่าสามารถใช้พื้นที่ได้ง่ายกว่า รวมถึงลัทธิในเรื่องพลังชี่ของรูปร่างที่ดิน ก็ส่งผลลัพธ์ต่อราคา เช่น ที่ดินรูปชายธงจะไม่เป็นที่นิยม เพราะมีความเชื่อว่าเป็นฮวงจุ้ยที่ไม่ดีต่อผู้ที่อยู่อาศัย เป็นต้น 4.ขนาดหน้าที่ดินติดถนน หรือหน้าที่ดินติดทะเลเท่าไหร่ ที่ดินติดทะเลที่มีหน้ากว้างติดทางสาธารณะยิ่งมาก หรือหน้ากว้างติดชายหาดมากเท่าไหร่จะมีมูลค่าแพงกว่าที่ดินหน้าแคบ นอกจากนี้ท่านต้องให้ความสนใจข้อกำหนดผังเมืองและข้อกำหนดตามกฎหมายท้องถิ่น ในการสร้างอาคาร ต้องห่างจากจุดน้ำขึ้นสูงสุดเท่าไหร่ และที่สำคัญควรรู้ถึงสภาพของชายหาดในพื้นที่นั้นๆ การกัดเซาะชายฝั่งในหน้ามรสุมมีมากแค่ไหน เป็นต้น ที่ดินชายทะเลนับเป็นพื้นที่ที่เป็นที่ต้องการมากขึ้นทุกวัน หากท่านเป็นนักลงทุนอสังหาฯ แล้วละก็ ที่ดินชายทะเลถือว่าเป็นทรัพย์สินชั้นเลิศ มีโอกาสเพิ่มมูลคาได้ในอนาคต ถ้ามีทำเลที่ยอดเยี่ยม ถนนไฟ้ฟ้าเข้าถึงสามารถสร้างรายได้ได้ และถ้าซื้อด้วยต้นทุนที่ถูก จะสร้างมูลค่าผลตอบแทนได้ในอัตราที่สูงทีเดียว รับที่ดินติดทะเลสักแปลงไหมครับ ขอบคุณบทความจาก : http://www.deeproperty.com/ Tags : ขายที่ดินติดทะเล,ที่ดินติดทะเล
|