|
หัวข้อ: กลยุทธ์ค้นหามูลค่าที่ดินติดทะเล สไตล์มือใหม่ เริ่มหัวข้อโดย: lnwneverdie2015 ที่ พฤศจิกายน 08, 2015, 01:19:21 pm เมื่อก่อนมีวลีติดปากคนเกาะสมุยว่า “ลูกรักได้ที่สวน ลูกชังได้ที่ชายทะเล” เหตุเพราะแต่เดิมชาวบ้านเกาะสมุยขายมะพร้าวเป็นอาชีพหลัก ลูกหัวแก้วหัวแหวนก็มักจะได้ที่ดินใกล้ภูเขา ซึ่งดินปลูกมะพร้าวได้ดี ส่วนลูกนอกคอกจะได้ที่ดินชายทะเลไป แต่สมัยนี้เมื่อการท่องเที่ยวเติบโต ได้รับการสนับสนุนจากหน่วยงานต่างๆ จากที่ดินชายทะเลที่ไม่มีใครเอา กลายเป็นที่ดินที่มีมูลค่ามากกว่าสวนมะพร้าวหลายเท่า ผลัดเปลี่ยนมือกันมา 4-5 มือ และเป็นที่ต้องการของนายทุนต่างชาติที่ต้องการลงทุนทำรีสอร์ทแอนด์สปา โดยเฉพาะในจังหวังท่องเที่ยวอย่าง สมุย เขาหลัก ที่ดินติดทะเล มีราคาขาย สูงถึง 100 ล้านบาทต่อไร่ เลยทีเดียว
(http://huahinok.igetweb.com/article/art_41911622.jpg) Credit : huahinok.igetweb.com ภาพจาก : www.deeproperty.com โดยปกติการค้นหามูลค่าสินทรัพย์นั้นมีอยู่ 3 แนวทาง ดังต่อไปนี้ 1.วิธีการตรวจสอบจากต้นทุน คือการตีราคาสิ่งก่อสร้างด้วยราคาดำเนินการสร้างใหม่ ต้นทุนในการก่อสร้างต่อตารางเมตร จากนั้นหักด้วยค่าเสื่อมสภาพ และนำมาบวกกับราคาของที่ดินแปลงนั้น 2.วิธีแปลงรายรับเป็นมูลค่า วิธีการนี้จะหามูลค่าที่ดินในตอนนี้ จากศักยภาพในการหารายได้ในอนาคต 3.แนวทางเทียบราคาท้องตลาด หาได้โดยสืบหาพื้นที่ที่มีลักษณะความคล้ายคลึงกัน มาเปรียบเทียบราคาซื้อขายที่เกิดขึ้นจริง โดยเราต้องเช็คราคาซื้อขาย หาประกาศการขายที่ดินติดทะเล[/b]ในบริเวณนั้นๆ นั้นเอง ซึ่งเป็นวิธีการที่ง่ายๆ ไม่ซับซ้อนเหมาะกับคนที่ต้องการรู้มูลค่าที่ดินระดับต้น แต่กระนั้นสนนราคาที่ดินจะผิดแผกแตกต่างขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายๆ อย่าง ซึ่งคุณสามารถนำไปใช้ในการตีราคา ที่ดินติดทะเล ได้ดังนี้ 1.เอกสารสิทธิ์ สินทรัพย์ที่มีใบอนุญาต ที่ถูกต้อง จะมีสนนราคาแพงกว่าแปลงที่มีเป็น นส3 หรือเอกสารสิทธิ์อื่นๆ เพราะมันค่อนข้างแน่นอนในเรื่องสิทธิความเป็นเจ้าของ และท่านสามารถตรวจสอบดูได้ว่าในส่วนหลังใบโฉนดมีมีความเป็นมาอย่างไร ใครมีชื่อเป็นเจ้าของตัวจริง ติดภาระจำยอมหรือไม่ ซึ่งเราสามารถนำเอาโฉนดไปตรวจสอบได้ที่กรมที่ดินในเขตพื้นที่ สำหรับที่ดินติดทะเลนั้น ควรตรวจกับทางกรมป่าไม้ และกรมเจ้าท่า เพื่อให้แน่ใจว่าไม่ทับซ้อนกับพื้นที่สงวนต่างๆ 2.โครงสร้างพื้นฐานเข้าถึงมากน้อยแค่ไหน พื้นที่ที่สวยต้องมี 3 อย่างประกอบกัน คือ ติดถนน มีน้ำไฟเข้าถึงพื้นที่ แปลงที่ดินมีการขุดบ่อหรือไม่ 3.รูปหน้าที่ดิน แปลงแปลงสี่เหลี่ยม หรือสี่เหลี่ยมผืนผ้าจะมีราคาสูงกว่า พื้นที่รูปแบบอื่นๆ ทั้งนี้เพราะว่าประโยชน์ในการใช้สอยออกแบบอาคารที่ง่ายกว่า รวมถึงความเชื่อถือในเรื่องพลังชี่ของลักษณะที่ดิน ก็ส่งผลต่อราคา เช่น พื้นที่รูปชายธงจะไม่เป็นที่ต้องการ เพราะมีหลายคนเชื่อว่าทิ่มแทงผู้อยู่อาศัย เป็นต้น 4.หน้ากว้างติดถนน หรือหน้ากว้างติดชายทะเลเท่าไหร่ ที่ดินติดทะเลที่มีหน้ากว้างติดทางสาธารณะยิ่งมาก หรือหน้ากว้างติดชายหาดมากเท่าไหร่จะมีมูลค่าแพงกว่าแปลงธรรมดาทั่วไป ยิ่งไปกว่านี้เราต้องให้ความใส่ใจข้อกำหนดผังเมืองและระเบียบกฎหมายท้องถิ่น ในการสร้างอาคาร ต้องห่างจากจุดน้ำขึ้นสูงสุดเท่าไหร่ และที่สำคัญควรเข้าใจสภาพของริมฝั่งในพื้นที่นั้นๆ การกัดเซาะชายทะเลในช่วงมรสุมเป็นอย่างไร เป็นต้น ที่ดินชายทะเลนับเป็นที่ดินที่เป็นที่ต้องการมากขึ้นทุกวัน หากท่านเป็นอยากลงทุนด้านอสังหาฯ แล้วละก็ ที่ดินชายทะเลถือว่าเป็นสินทรัพย์เกรดเอ ที่มีแต่จะเพิ่มมูลค่า ถ้ามีปัจจัยแวดล้อมที่ดี มีสาธารณูปโภคที่เอื้อต่อการสร้างรายได้ และถ้าซื้อด้วยต้นทุนที่ถูก จะสร้างมูลค่าผลตอบแทนได้ในอัตราที่สูงทีเดียว รับที่ดินติดทะเลสักแปลงไหมครับ ขอบคุณบทความจาก : http://www.deeproperty.com/ Tags : ขายที่ดินติดทะเล,ที่ดินติดทะเล
|