|
หัวข้อ: วิธีการประเมินราคาที่ดินติดทะเลอย่างไรให้ได้ราคาถูกต้อง เริ่มหัวข้อโดย: lnwneverdie2015 ที่ ธันวาคม 15, 2015, 10:20:34 am เมื่อนานมาแล้วมีวลีติดปากคนสมุยที่ว่า “ลูกรักได้ที่สวน ลูกชังได้ได้ที่ริมเล” เนื่องจากแต่ก่อนคนเกาะสมุยปลูกมะพร้าวเป็นงานหลัก ลูกหัวแก้วหัวแหวนก็มักจะได้ที่ดินลึกเข้าไปในเกาะ มีมะพร้าวขึ้นหนาแน่น ส่วนลูกชังจะได้ที่ดินชายทะเลไป แต่ในยุคปัจจุบันเมื่อการท่องเที่ยวขยายตัว ได้รับการผลักดันจากภาครัฐ จากที่ดินชายทะเลที่ที่ไม่มีราคา กลายเป็นที่ดินที่มีราคามากกว่าสวนมะพร้าวหลายเท่า มีสภาพคล่องซื้อขายมาก และเป็นที่หมายตาของนายทุนเงินหนาที่ต้องการปลูกสร้างรีสอร์ทตากอากาศ โดยเฉพาะในจังหวังท่องเที่ยวอย่าง สมุย เขาหลัก ที่ดินติดทะเล มีราคาขาย ถีบตัวถึงร้อย ล้านบาทต่อไร่ เลยทีเดียว
(http://www.homefy.com/files/05-2015/ad18391/14313999842015298426_large.jpg) Credit : http://www.homefy.com/index.php?page=properties&id=18391 ภาพจาก : www.deeproperty.com โดยทั่วไปการประมาณราคาทรัพย์สินนั้นมีอยู่ 3 กรรมวิธี ดังต่อไปนี้ 1.วิธีการตรวจสอบจากต้นทุน คือการตีราคาสิ่งปลูกสร้างด้วยต้นทุนค่าก่อสร้างใหม่ ราคาวัสดุต่อตรม จากนั้นหักออกด้วยค่าเสื่อม และนำมาบวกกับมูลค่าของที่ดินแปลงนั้น 2.แนวทางแปลงรายได้เป็นมูลค่าปัจจุบัน แนวทางนี้จะคิดราคาที่ดินในตอนนี้ โดยอิงกับศักยภาพในการสร้างรายได้ในอนาคต 3.วิธีการเปรียบเทียบราคาท้องตลาด หาได้โดยสืบหาแปลงที่มีลักษณะความคล้ายคลึงกัน มาเทียบเคียงราคาซื้อขายที่ทำการซื้อขายกันจริงๆ ซึ่งท่านต้องออกสืบราคา หาประกาศการขายที่ดินติดทะเลของแปลงใกล้เคียง นั้นเอง ซึ่งเป็นวิธีการที่ง่าย ไม่ซับซ้อนเหมาะกับคนที่ต้องการทราบมูลค่าที่ดินระดับต้น แต่มูลค่าพื้นที่จะผิดแผกแตกต่างขึ้นอยู่กับสิ่งต่างหลายๆ อย่าง ซึ่งคุณสามารถนำไปใช้ในการประเมินมูลค่า ที่ดินติดทะเล ได้ดังนี้ 1.ใบสำคัญทางราชการ แปลงที่มีเอกสารสิทธิ์ ที่ถูกต้อง จะมีราคาสูงกว่าแปลงที่มีเป็น นส3 หรือเอกสารสิทธิ์อื่นๆ เพราะโฉนดแสดงถึงความถูกต้องแน่นอนในเรื่องสิทธิความเป็นเจ้าของ และคุณสามารถตรวจดูได้ว่าหลังโฉนดมีมีความเป็นมาอย่างไร ใครมีชื่อเป็นเจ้าของตัวจริง ติดภาระจำยอมหรือไม่ ซึ่งเราสามารถตรวจสอบได้ที่ที่ดินในเขตพื้นที่ สำหรับที่ดินติดทะเลนั้น ควรตรวจกับทางกรมป่าไม้ และกรมเจ้าท่า เพื่อจะได้รู้ว่าว่าไม่ทับซ้อนกับพื้นที่สงวนต่างๆ 2.โครงสร้างพื้นฐานเข้าถึงมากน้อยแค่ไหน พื้นที่ที่ดีต้องมี 3 อย่างประกอบกัน คือ ติดถนน สองน้ำไฟเข้าถึงหรือไม่ สามแปลงถมแล้วหรือไม่ 3.ลักษณะรูปที่ดิน สินทรัพย์แปลงสี่เหลี่ยม หรือสี่เหลี่ยมผืนผ้าจะมีราคาสูงกว่า สินทรัพย์รูปแบบอื่นๆ ทั้งนี้เนื่องจากสามารถออกแบบอาคารได้สวยงามกว่า รวมถึงลัทธิในเรื่องฮวงจุ้ยของรูปที่ดิน ก็มีผลต่อราคา เช่น พื้นที่รูปสามเหลี่ยมจะไม่เป็นที่ต้องการ เพราะมีมีความเชื่อว่าไม่ดี เป็นต้น 4.ขนาดหน้าที่ดินติดถนน หรือหน้ากว้างติดชายทะเลเท่าไหร่ ที่ดินติดทะเล[/b]ที่มีด้านหน้าติดถนนยิ่งมาก หรือหน้ากว้างติดชายหาดมากเท่าไหร่จะมีราคาแพงกว่าพื้นที่หน้าแคบ ยิ่งไปกว่านี้เพื่อนๆต้องให้ความใส่ใจเรื่องผังเมืองและระเบียบกฎหมายท้องถิ่น การปลูกสร้างอาคาร ต้องห่างจากจุดน้ำขึ้นสูงสุดเท่าไหร่ และที่สำคัญควรรู้ถึงสภาพของชายทะเลในพื้นที่นั้นๆ การกัดเซาะชายฝั่งในหน้ามรสุมมีมากแค่ไหน เป็นต้น ที่ดินชายทะเลนับเป็นที่ดินที่หายากขึ้นทุกวัน หากท่านเป็นชอบการลงทุนด้านนี้ แล้วละก็ ที่ดินชายทะเลถือว่าเป็นทรัพย์สินชั้นดี ที่มีแต่จะเพิ่มมูลค่า ถ้ามีทำเลที่ยอดเยี่ยม มีสาธารณูปโภคที่เอื้อต่อการสร้างรายได้ และถ้าซื้อด้วยต้นทุนที่ถูก จะสร้างมูลค่าผลตอบแทนได้ในอัตราที่สูงทีเดียว รับที่ดินติดทะเลสักแปลงไหมครับ ที่มา : http://www.deeproperty.com/ Tags : ขายที่ดินติดทะเล,ที่ดินติดทะเล,ขายที่ติดทะเล
|