|
หัวข้อ: มาตีราคาที่ดินติดทะเล แบบง่ายๆ กันเถอะ เริ่มหัวข้อโดย: lnwneverdie2015 ที่ พฤษภาคม 29, 2015, 05:43:19 am เมื่อนานมาแล้วมีวลีติดปากคนสมุยที่ว่า “ลูกรักได้ที่ภูเขา ลูกชังได้ได้ที่ดินริมทะเล” เนื่องจากเมื่อก่อนชาวบ้านเกาะสมุยปลูกมะพร้าวเป็นอาชีพหลัก ลูกรักก็มักจะได้ที่ดินใกล้ภูเขา ซึ่งเป็นแหล่งมะพร้าวหนาแน่น ส่วนลูกนอกคอกจะได้ที่ดินชายทะเลไป แต่สมัยนี้พอการท่องเที่ยวบูม ได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐ จากที่ดินชายทะเลที่ที่ไม่มีราคา กลายเป็นพื้นที่ที่มีค่ามากกว่าสวนมะพร้าวหลายเท่า ผลัดเปลี่ยนมือกันมา 4-5 มือ และเป็นที่หมายตาของนายทุนต่างชาติที่ต้องการปลูกสร้างรีสอร์ทแอนด์สปา โดยเฉพาะโซนพื้นที่ท่องเที่ยวอย่าง สมุย เขาหลัก ที่ดินติดทะเล มีการประกาศซื้อขาย ถีบตัวถึงร้อย ล้านบาทต่อไร่ เลยทีเดียว
(http://www.hometophit.com/images_post/h53335.jpg) ภาพจาก : www.deeproperty.com โดยทั่วไปการตีราคาทรัพย์สินนั้นมีอยู่ 3 แนวทาง ดังต่อไปนี้ 1.แนวทางพิจารณาจากต้นทุน คือการหาราคาอาคารด้วยราคาดำเนินการสร้างใหม่ ต้นทุนในการก่อสร้างต่อตรม จากนั้นหักออกด้วยค่าเสื่อม และนำมาบวกกับมูลค่าของที่ดิน 2.วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า วิธีการนี้จะคำนวณมูลค่าที่ดินปัจจุบัน โดยอิงกับศักยภาพในการสร้างรายได้ในอนาคต 3.วิธีการเทียบราคาท้องตลาด โดยค้นหาพื้นที่ที่มีลักษณะเหมือนกัน มาเทียบเคียงราคาซื้อขายที่ทำการซื้อขายกันจริงๆ โดยเพื่อนๆต้องเช็คราคาซื้อขาย หาประกาศการซื้อขายที่ดินติดทะเลของแปลงที่คล้ายๆกัน นั้นเอง ซึ่งเป็นกรรมวิธีที่ง่ายๆ ไม่ซับซ้อนเหมาะกับคนที่ต้องการรู้มูลค่าที่ดินเบื้องต้น แม้กระนั้นราคาแต่ละแปลงจะถูกแพงต่างกันขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายๆ อย่าง ซึ่งเราสามารถนำไปเป็นเทคนิคในการตีราคา ที่ดินติดทะเล ได้ดังนี้ 1.เอกสารสิทธิ์ ที่ดินที่มีโฉนด ที่แน่นอน จะมีสนนราคาสูงกว่าสินทรัพย์ที่มีเป็น นส3 หรือใบอนุญาตอื่นๆ เพราะโฉนดแสดงถึงความถูกต้องแน่นอนในเรื่องสิทธิความเป็นเจ้าของ และคุณสามารถพิจารณาดูได้ว่าในส่วนหลังใบโฉนดมีมีความเป็นมาอย่างไร ใครมีชื่อเป็นเจ้าของตัวจริง ติดฝากจำนองกับแบงค์หรือไม่ ซึ่งเพื่อนๆสามารถตรวจสอบได้ที่กรมที่ดินประจำจังหวัด สำหรับที่ดินติดทะเลนั้น ควรเช็คกับทางกรมป่าไม้ และกรมเจ้าท่า เพื่อให้แน่ใจว่าที่ดินแปลงนั้นไม่อยู่ในพื้นที่สงวนต่างๆ 2.โครงสร้างพื้นฐานเข้าถึงพื้นที่หรือไม่ ที่ดินที่สวยองค์ประกอบ 3 อย่าง คือ มีถนนซอยเข้าออกได้ไม่เป็นที่ตาบอด สองน้ำไฟเข้าถึงหรือไม่ แปลงต้องถมแล้ว 3.รูปแปลงที่ดิน ที่ดินแปลงสี่เหลี่ยม หรือสี่เหลี่ยมผืนผ้าจะมีราคาสูงกว่า ที่ดินลักษณะอื่นๆ ทั้งนี้เนื่องจากประโยชน์ในการใช้สอยออกแบบอาคารที่ง่ายกว่า รวมถึงลัทธิในเรื่องพลังชี่ของรูปที่ดิน ก็มีผลต่อราคา เช่น ที่ดินรูปชายธงจะไม่เป็นที่ต้องการ เพราะมีความเชื่อว่าเป็นฮวงจุ้ยที่ไม่ดีต่อผู้ที่อยู่อาศัย เป็นต้น 4.หน้ากว้างติดถนน หรือหน้ากว้างติดชายทะเลเท่าไหร่ ที่ดินติดทะเลที่มีรูปหน้าติดถนนยิ่งมาก หรือท้ายที่ดินติดชายหาดมากเท่าไหร่จะมีราคาสูงกว่าแปลงอื่นๆ ทั้งนี้อย่าลืมเรื่องผังเมืองและข้อกำหนดตามกฎหมายท้องถิ่น ในการสร้างอาคาร ต้องมีระยะร่นจากชายทะเลเท่าไหร่ และที่สำคัญควรรู้ถึงสภาพของฝั่งในพื้นที่นั้นๆ การกัดเซาะชายหาดในช่วงมรสุมเป็นอย่างไร เป็นต้น ที่ดินชายทะเลนับเป็นพื้นที่ที่มีปริมาณน้อย หากเพื่อนๆเป็นนักลงทุนอสังหาฯ แล้วละก็ ที่ดินชายทะเลถือว่าเป็นทรัพย์สินชั้นเยี่ยม มีโอกาสเพิ่มมูลคาได้ในอนาคต ถ้ามีปัจจัยแวดล้อมที่ดี ถนนไฟ้ฟ้าเข้าถึงสามารถสร้างรายได้ได้ และถ้าซื้อด้วยต้นทุนที่ถูก จะสร้างกำไรได้อย่างมาก รับที่ดินติดทะเลสักแปลงไหมครับ เว็บไซต์ที่เกี่ยวข้อง : http://www.deeproperty.com/ Tags : ที่ดินติดทะเล,ขายที่ติดทะเล
|