Advertisement
ธุรกิจนี้เป็นธุรกิจที่ดูอย่างกับว่าการเสี่ยงต่ำ ไม่ต้องทำอ่ะไรมากแค่นั่งๆนอนๆเก็บค่าเช่าไปในแต่ละเดือน เลยดูเหมือน ใครๆที่มีเงิน ก็สามารถทำได้
ก่อนอื่นปัจจัยหลักที่มีความคิดว่าทุกๆคน อาจเคยได้ฟังและก็เป็นหัวใจของอสังหาริมทรัพย์นั้นหมายถึงทำเล, ทำเล แล้วก็ ทำเลที่ตั้ง !! แม้กระนั้น… ใครกันแน่จะบอกได้หล่ะ ว่าที่ดินที่เรามีอยู่ หรือจุดที่พวกเรากำลังจะไปลงทุนนั้น ถือได้ว่าเป็นทำเลที่ดี ?
ในมุมมองต่อธุรกิจสร้างอพาร์ทเมนท์นื้ก็ยังเป็นธุรกิจที่ได้โอกาสที่จะสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีได้อยู่ แต่ว่าก็น่าจะเป็นแค่เฉพาะบางทำเล ซึ่งผู้ลงทุนควรจะนึกถึงความจำกัดของเพดานราคาเช่าด้วยเพราะว่าถ้าเกิดมีการกำหนดราคาสูงมากเกินความจำเป็น ก็บางทีก็อาจจะไปพบกับคู่แข่งขันทางอ้อมที่กำลังเดินทางมาแรงในยุคนี้ นั่นก็คือ คอนโดมีเนียม ซึ่ง มักจะย้ำคอนเซปท์ที่ว่า ‘ผ่อนคุ้มกว่าเช่า’ ในการทำตลาด นอกเหนือจากนี้ทำเลที่ตั้งที่ดีนั้น อาจจะเป็นไปได้ว่าจะมีคู่แข่งเยอะขึ้นเรื่อยๆในอนาคต ทำให้การผลิตตึกขึ้นใหม่อาจจะเป็นไปได้ว่าจะมีผู้เช่าไม่เต็มอย่างที่คาดหวัง
ณ เดี๋ยวนี้ ผู้ครอบครองอพาร์ทแมนต์ หลายๆเจ้าก็เลยเริ่มมีการที่จะขยายกิจการ โดยการเปลี่ยนไปซื้อคอนโดแบบเหมา โครงการละ 5 -10 ห้อง แล้วปล่อยเช่า แทนที่จะก่อสร้างสร้างอพาร์ทเมนท์ใหม่อีกทั้งอาคาร เพื่อลดความเสี่ยงแล้วก็ความเจ็บปวดหัวเกี่ยวกับการก่อสร้างตึก ที่มีใจความสำคัญในเรื่องของการ ควบคุมทั้งยังทุนไม่ให้บานปลาย การขอก่อสร้างการหาและควบคุมผู้รับเหมา รวมถึงความเสี่ยงที่อาคารบางทีก็อาจจะเสร็จไม่ทันเวลาอย่างที่คาด
หอ ห้องเช่า อพาร์ทเม้นต์ เซอร์วิสสร้างอพาร์ทเมนท์ เขาทำกันอย่างไรนะ???
ทำธุรกิจสร้างอพาร์ทเมนท์ จากมุมมองประสบการณ์จริง
1. มองทำเลที่ตั้งให้ชัดเจน สำหรับมือใหม่ดูจาก
สร้างอพาร์ทเมนท์ที่มีอยู่ก่อนในบริเวณนั้นเป็นเกณฑ์อย่าคิดเองว่า ทำเลนี้ดีโดยขาดเหตุผลทางสถิติรองรับ
2. กลุ่มลูกค้าจะผูกกับข้อ 1. ได้แก่ ใกล้โรงงาน สถานศึกษา แหล่งการค้าขาย ที่พักสำหรับนักศึกษาจะมีหลักเกณฑ์ควบคุมหลายเรื่องจำเป็นต้องศึกษาเล่าเรียนก่อนที่จะครบกำหนดกลุ่มเป้าหมาย
3. ตั้งราคา แล้วก็การวางแผนเงินภาษี สำคัญมาก เนื่องจากว่ารายได้จากค่าใช้จ่ายสำหรับเช่า จะเสียภาษีอากร 2 ทางหมายถึงภาษีเงินได้ (ตามอัตราล้ำหน้า) และก็ภาษีโรงเรือน (ปริมาณร้อยละ 12.5) ถ้าหากว่าไม่มีวิชาความรู้จะต้องไปเรียนให้ดี เสนอแนะหนังสือการวางแผนภาษีสำหรับธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ของ อ.ชัยสิทธิ์ ตราชูธรรม
4. การบริหารจัดการ
การบำรุงรักษา -ไม่ยากนัก มีช่างที่ติดตามตัวได้ง่ายสักคนหนึ่ง หรือว่าจ้างยามที่เป็นช่างซ่อมแซมนิดๆหน่อยๆได้ด้วยดีแล้ว
การจัดการ - ไปดูวิธีการจากสร้างอพาร์ทเมนท์อื่นมาเป็นแถวทางได้เลย ส่วนใหญ่จะคล้ายคลึงกันและไม่สลับซับซ้อน
บริการเสริม - ถ้าเริ่มต้นไม่มีความจำเป็นที่จะต้องตามใจคนเช่า เป็นต้นว่า อินเตอร์เน็ต
หรือสวนหย่อม ที่จอดรถยนต์ ฯ ทำไปสักระยะค่อยใคร่ครวญเพิ่มอีกไปครั้งละเรื่อง
5. การกู้แบงค์
เราจำเป็นต้องซื้อที่ดินเงินสด โดยกู้ได้เฉพาะค่าก่อสร้างโดยปกติแบงค์จะให้โดยประมาณ70-80 % โดยไม่รวมพวกเครื่องเรือน และมีระยเวลาคืนเงินกู้ 7 ปี ด้วยเหตุผลดังกล่าว ค่าเช่าแต่ละเดือนจำเป็นต้องรองรับจำนวนเงินผ่อนส่งได้
แบงค์ชอบประเมินจากราคาและทำเลที่ตั้งของคู่แข่งขันมาประกอบความรู้ความเข้าใจสำหรับเพื่อการหาเงินของสร้างอพาร์ทเมนท์
(ชี้แนะนิด เป็นผมเคยใช้แบงค์สีม่วง ชอกช้ำระกำใจมาก ให้เงินน้อยและก็ปล่อยเงินงวดแรกเมื่อผมสร้างไปแล้ว 90 % และเอาที่ดินใกล้กันทั้งผองไปจำนำค้ำอีก ตอนไปปิดบัญชีรู้สึกตัวเองเหมือนเด็กทึ่มมานาน)
เคล็ดลับที่จะกู้ได้มากน้อย ก็ควรหารือกับมีความรู้และความเข้าใจหัวข้อการประเมินทรัพย์สิน และทำความตกลงรองรับการอัพราคา อย่าไปเชื่อ หากผู้ใดบอกว่า กู้ไปเพียงนี้ก่อนแล้วผ่อนไปครู่หนึ่ง ค่อยมาขอกู้เพิ่ม สร้างอพาร์ทเมนท์ไม่มีการให้กู้เพิ่มเว้นเสียแต่กาซ่อมแซมปรับปรุง แต่ระยะเวลา 7 ปี เหตุผลในการซ่อมบำรุงปรับปรุงก็น้อย สรุปคือ กู้ได้เท่าไหนก็เพียงแค่นั้น เว้นเสียแต่ไปพบแบงค์อื่นมาปิด
6. เอกสารสิทธิ์ก่อสร้าง
ควรจะว่าจ้าง จนท.เขตหรือ อบต. ในพื้นที่เป็นนักเขียน สบายที่สุด อยากได้แบบไหนก็เอาแบบไปให้เขาดู นักออกแบบเก่งๆก็ยื่นขอไม่ผ่านกันมาจำนวนมาก พอไปทะเลาะกับ เจ้าหน้าที่ งานเราก็เสียไปด้วย
7. การเสี่ยง
ส่วนใหญ่จะมาจากคู่ปรปักษ์ ถ้าหากคู่ปรปักษ์สร้างใหม่ ค่าใช้จ่ายในการเช่าถูกกว่า คนจำนวนมากก็จะย้าย เป็นปัจจัยภายนอก ที่เจ้าของจำต้องคิดกลอุบายแข่ง
(ส่วนใหญ่ก็เจ๊งกันเพราะเหตุว่าประเด็นนี้)
ต้องการฝากข้อคิดเตือนใจว่า ถ้าหากมีเงินเย็น 10 ล้านบาท ฝากแบงค์ เดือนแรกก็ได้รับดอกแล้ว เงินต้นยังอยู่ แต่ว่าทำสร้างอพาร์ทเมนท์ 10 ล้าน คิดบัญชีได้เดือนละ 1 แสน สิบปีกว่าจะได้รับทุน ดอกเบี้ยค่อยไปว่ากันคราวหน้า ไม่นับค่าเสื่อมราคา ถ้าเกิดมีช่องทางอื่นในการลงทุนก็ควรจะพินิจด้วย ผมเองยังนึกเสียดายที่เคยคิดในมุมเดียว
ถ้าหากว่าพวกเรายังไม่มั่นใจและไม่มั่นใจจริงๆในอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้นๆขออย่าได้ตัดสินใจซื้อเด็ดขาด มีคนแห่ไปซื้อใบจองหรือดาวน์ คอนโด โดยที่ยังไม่ได้ทำการบ้าน หรือศึกษาตลาดให้ดี แล้วตัดสินใจจอง โดยหวังว่าจะมีคนมาติดต่อซื้อโดยมิได้ตระเตรียมแผนที่จะต้องรับโอนห้องพักนั้นเอาไว้ภายในถือครอง ในรูปแบบนี้นั้น ถือว่าเป็นการตัดสินใจที่เสี่ยงมากธุรกิจนี้เป็นธุรกิจที่ดูอย่างกับว่าการเสี่ยงต่ำ ไม่ต้องทำอ่ะไรมากแค่นั่งๆนอนๆเก็บค่าเช่าไปในแต่ละเดือน เลยดูเหมือนว่า ใครๆที่มีเงิน ก็สามารถทำได้
ตอนแรกปัจจัยหลักที่คิดว่าทุกๆคน อาจจะเคยได้ฟังและเป็นหัวใจของอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นทำเล, ทำเลที่ตั้ง รวมทั้ง ทำเล !! แต่ว่า… คนใดกันจะบอกได้หล่ะ ว่าที่ดินที่พวกเรามีอยู่ หรือจุดที่พวกเรากำลังจะไปลงทุนนั้น ถือได้ว่าเป็นทำเลที่ตั้งที่ดี ?
ในมุมมองต่อธุรกิจสร้างอพาร์ทเมนท์นื้ก็ยังเป็นธุรกิจที่ได้โอกาสที่จะสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีได้อยู่ แม้กระนั้นก็น่าจะเป็นแค่เฉพาะบางทำเล ซึ่งผู้ลงทุนควรคิดถึงข้อกำหนดของเพดานราคาเช่าด้วยเหตุเพราะถ้ามีการตั้งราคาสูงมากเกินไป ก็อาจจะไปเจอกับคู่แข่งทางอ้อมที่กำลังมาแรงในยุคนี้ ซึ่งก็คือ คอนโดมีเนียม ซึ่ง มักจะเน้นคอนเซปท์ที่ว่า ‘ผ่อนคุ้มกว่าเช่า’ สำหรับการทำตลาด นอกจากนั้นทำเลที่ดีนั้น อาจจะมีคู่ปรับเพิ่มขึ้นเรื่อยๆในอนาคต ทำให้การผลิตอาคารขึ้นใหม่อาจจะเป็นไปได้ว่าจะมีผู้เช่าไม่เต็มอย่างที่คาดหวัง
ณ เดี๋ยวนี้ ผู้ครอบครองอพาร์ทแมนต์ หลายๆเจ้าจึงเริ่มมีการที่จะขยายธุรกิจ โดยการเปลี่ยนไปซื้อคอนโดแบบเหมา โครงการละ 5 -10 ห้อง แล้วปล่อยเช่า แทนที่จะก่อสร้างสร้างอพาร์ทเมนท์ใหม่อีกทั้งตึก เพื่อลดการเสี่ยงรวมทั้งความเจ็บปวดหัวเกี่ยวกับการก่อสร้างตึก ที่มีข้อความสำคัญในเรื่องที่เกี่ยวข้องกับการ ควบคุมทั้งต้นทุนไม่ให้แย่ลงกว่าเดิม การขอก่อสร้างการหารวมทั้งควบคุมผู้รับเหมา รวมถึงความเสี่ยงที่อาคารบางทีอาจจะแล้วเสร็จเลยเวลาอย่างที่คาด
หอ ห้องเช่า อพาร์ทเม้นต์ เซอร์วิสสร้างอพาร์ทเมนท์ เขาทำกันยังไงนะ???
ทำธุรกิจสร้างอพาร์ทเมนท์ จากมุมมองประสบการณ์จริง
1. ดูทำเลให้แจ่มกระจ่าง สำหรับมือใหม่ดูจาก สร้างอพาร์ทเมนท์ที่มีอยู่ก่อนในแถวนั้นเป็นหลักเกณฑ์อย่าคิดเองว่า ทำเลที่ตั้งนี้ดีโดยขาดเหตุผลทางสถิติรองรับ
2. กลุ่มลูกค้าจะผูกกับข้อ 1. เช่น ใกล้โรงงาน สถานศึกษา แหล่งการค้าขาย ที่พักสำหรับนิสิตจะมีหลักเกณฑ์ควบคุมหลายเรื่องต้องศึกษาเล่าเรียนก่อนกลุ่มเป้าหมาย
3. กำหนดราคา และก็การวางแผนภาษีอากร สำคัญมาก เพราะรายได้จากค่าใช้จ่ายในการเช่า จะเสียภาษีอากร 2 ทางเป็นภาษีรายได้ (ตามอัตราล้ำหน้า) แล้วก็ภาษีโรงเรือน (จำนวนร้อยละ 12.5) หากไม่มีความรู้จำต้องไปศึกษาเล่าเรียนให้ดี เสนอแนะหนังสือการวางเป้าหมายภาษีสำหรับธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ของ อำเภอชัยสิทธิ์ ตราชูธรรม
4. การบริหารจัดการ
การบำรุงรักษา -ไม่ยากนัก มีช่างที่ติดตามตัวได้ง่ายสักคนหนึ่ง หรือจ้างยามที่เป็นช่างซ่อมแซมนิดๆหน่อยๆได้ด้วยก็ดี
การจัดการ - ไปดูกรรมวิธีจาก
สร้างอพาร์ทเมนท์อื่นมาเป็นแถวทางได้เลย ส่วนใหญ่จะคล้ายกันและไม่สลับซับซ้อน
บริการเสริม - ถ้าเกิดเริ่มต้นไม่มีความจำเป็นต้องตามใจคนเช่า ดังเช่น อินเตอร์เน็ต
หรือสวนหย่อม ที่จอดรถยนต์ ฯ ทำไปสักระยะค่อยพิจารณาเพิ่มเติมไปเรื่อง
5. การยืมแบงค์
เราจำเป็นต้องซื้อที่ดินเงินสด โดยกู้ได้เฉพาะค่าก่อสร้างโดยทั่วไปแบงค์จะให้โดยประมาณ70-80 % โดยไม่รวมกลุ่มเครื่องเรือน และก็มีระยเวลาคืนเงินกู้ 7 ปี โดยเหตุนี้ ค่าใช้จ่ายในการเช่าแต่ละเดือนจะต้องรองรับจำนวนเงินผ่อนส่งได้
แบงค์มักจะประเมินจากราคารวมทั้งทำเลที่ตั้งของคู่ต่อสู้มาประกอบความรู้ความเข้าใจในการหาเงินของสร้างอพาร์ทเมนท์
(เสนอแนะนิด เป็นผมเคยใช้แบงค์สีม่วง ทุกข์ใจมากมาย ให้เงินน้อยรวมทั้งปล่อยเงินงวดแรกเมื่อผมสร้างไปแล้ว 90 % รวมทั้งเอาที่ดินข้างๆทั้งผองไปจำนองค้ำอีก ตอนไปปิดบัญชีรู้ตัวเองราวกับเด็กโง่มานาน)
แนวทางที่จะกู้ได้มากน้อย ก็ควรจะหารือกับมีความสามารถประเด็นการประเมินเงินทอง และก็ทำความตกลงรองรับการอัพราค้าง อย่าไปเชื่อ แม้ใครกันแน่กล่าวว่า กู้ไปแค่นี้ก่อนแล้วผ่อนไปสักพัก ค่อยมาขอกู้เพิ่ม สร้างอพาร์ทเมนท์ไม่มีการให้กู้เพิ่มเว้นเสียแต่กาซ่อมบำรุงปรับแก้ แต่ว่าระยะเวลา 7 ปี เหตุผลในการซ่อมแซมปรับปรุงแก้ไขก็น้อย สรุปเป็น กู้ได้เท่าใดก็เพียงแค่นั้น เว้นเสียแต่ไปหาแบงค์อื่นมาปิด
6. ใบอนุญาตก่อสร้าง
ควรจ้าง เจ้าหน้าที่เขตหรือ อบต. ในพื้นที่เป็นผู้แต่ง สบายที่สุด อยากได้แบบไหนก็เอาแบบไปให้เขามอง คนเขียนแบบเก่งๆก็ยื่นขอไม่ผ่านกันมามากมาย เพียงพอไปทะเลาะเบาะแว้งกับ จนท. งานเราก็เสียไปด้วย
7. การเสี่ยง
ส่วนมากจะมาจากคู่ต่อสู้ ถ้าเกิดคู่แข่งสร้างใหม่ ค่าใช้จ่ายในการเช่าถูกกว่า คนจำนวนมากก็จะย้าย เป็นปัจจัยภายนอก ที่เจ้าของต้องคิดกลยุทธ์แข่งขัน
(จำนวนมากก็เจ๊งกันด้วยเหตุว่าหัวข้อนี้)
ต้องการฝากข้อคิดเตือนใจว่า หากมีเงินเย็น 10 ล้านบาท ฝากแบงค์ เดือนแรกก็ได้รับดอกเบี้ยแล้ว เงินต้นยังอยู่ แต่ว่าทำสร้างอพาร์ทเมนท์ 10 ล้าน คิดเงินได้เดือนละ 1 แสน สิบปีกว่าจะได้รับทุน ดอกค่อยไปว่ากันคราวหน้า ไม่นับค่าเสื่อมราคา ถ้าหากมีช่องทางอื่นในการลงทุนก็ควรจะพิจารณาด้วย ผมเองยังนึกเสียดายที่เคยคิดในมุมเดียว
ถ้าหากว่าพวกเรายังไม่แน่ใจและไม่มั่นอกมั่นใจจริงๆในอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้นๆขออย่าได้ตัดสินใจซื้อเป็นอันขาด มีคนแห่ไปซื้อใบจองหรือดาวน์ คอนโด โดยที่ยังมิได้ทำการบ้าน หรือศึกษาตลาดให้ดี แล้วตัดสินใจจอง โดยหวังว่าจะมีคนมาติดต่อซื้อโดยไม่ได้ตระเตรียมแผนที่ต้องรับโอนแฟลตนั้นเอาไว้ภายในครอง ในลักษณะนี้นั้น ถือว่าเป็นการตกลงใจที่เสี่ยงมาก
ขอบคุณบทความจาก :
[url]http://999starthai.com/th/design/[/url]
Tags : สร้างอพาร์ทเมนท์
