Advertisement
ราคาประเมิน เกี่ยวอะไรกับ การซื้อ
ขายบ้านเมื่อ วันที่ 1 เดือนกรกฎาคมที่ผ่านมากรมธนารักษ์ได้ประกาศใช้บัญชีราคาประเมินที่ดินใหม่รอบปี 2555-2558 ราคาที่ดินทั่วประเทศมากขึ้น 21.34% ราคาที่ดินในเขตจ.กรุงเทพฯ มากขึ้น 17.13% เฉพาะในจังหวัดกรุงเทพ ราคาที่ดินเฉลี่ยเพิ่มก้าวกระโดดจากรอบที่แล้ว 2-3 เท่าตัว ในตอนที่พื้นที่ถูกน้ำท่วมในเขตกรุงเทพมหานคร หลายพื้นที่ราคาแพงมากขึ้น ราคาประเมินเกี่ยวกับการซื้อขายบ้าน เพราะเหตุว่าจะถูกใช้ประโยชน์เป็นฐานสำหรับการคิดค่าธรรมเนียมแล้วก็ภาษี ราคาประเมินเพิ่มขึ้น ค่าธรรมเนียมและก็ภาษีก็จำต้องเพิ่มขึ้น
เกี่ยวกับ “ราคาประเมิน”
ราคาประเมินที่ดิน ที่ พูดถึงก็คือ “บัญชีราคาประเมินเงินทุนเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม” ซึ่งธรรมดาราชการ (กรมธนารักษ์) จะแก้ไขทุกรอบ 4 ปี เพื่อใช้เป็นฐานในการจัดเก็บค่าธรรมเนียมในการลงทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หรือคำนวณภาษี เป็นต้นว่า ภาษีรายได้จากการค้าขายอสังหาริมทรัพย์, ภาษีธุรกิจเฉพาะ เป็นต้น
สำหรับกรุงเทพมหานคร ละแวกใกล้เคียงบางพื้นที่ แล้วก็จังหวัดที่เศรษฐกิจดีๆที่ดินแพงสูง การกำหนดราคาจะประเมินเป็นรายแปลง เวลาที่จังหวัดอื่นๆจะประเมินเป็นรายบล็อก ซึ่งดูจากสภาพที่ดินที่มีการใช้ประโยชน์คล้ายคลึงกัน
ราคาประเมินที่ดินจะถูกหรือแพงขึ้นอยู่กับต้นสายปลายเหตุต่างๆไม่ว่าจะเป็นลักษณะทางกายภาพของแปลงที่ดิน, การใช้คุณประโยชน์, การเข้าถึง, สาธารณูปโภค-อุปกรณ์สำหรับอำนวยความสะดวก, ข้อบังคับทางกฎหมาย ดังนั้นที่ดินที่มีเนื้อที่เสมอกันแต่ลักษณะรูปร่างแปลงที่ดินไม่เหมือนกัน ราคาก็อาจแตกต่างได้ โดยธรรมชาติที่ดินแปลงใหญ่ราคาต่อหน่วยจะถูกกว่าที่ดินแปลงย่อย ขณะที่ความคล่องตัวสำหรับในการค้าขายที่แปลงเล็กจะขายง่ายดายเสียยิ่งกว่า เพราะใช้เงินน้อยกว่า
ราคาประเมินกับการค้าขายบ้าน
ราคาประเมินที่ดินโดยมากจะต่ำยิ่งกว่าราคาค้าขายในตลาด แต่ว่าไม่มีสัดส่วนแน่ๆว่าสูงหรือต่ำยิ่งกว่ามากแค่ไหนตัวอย่างเช่น ในพื้นที่ได้รับภัย พื้นที่ตาบอด มีข้อกำหนดสำหรับเพื่อการใช้ประโยชน์ที่ดิน ราคาจำหน่ายจริงบางทีอาจใกล้เคียงราคาประเมิน แต่ว่าในพื้นที่ทั่วๆไป พื้นที่ที่รุ่งเรืองแล้ว หรือพื้นที่มีรถไฟฟ้าผ่าน ราคาค้าขายก็สามารถขยับห่างจากราคาประเมินได้ค่อนข้างจะมาก
ความเคลื่อนไหวราคาประเมินส่งผลต่อเจ้าของหรือผู้ถือกรรมสิทธิ์ อย่างบัญชีราคาประเมินปัจจุบัน (รอบปี 2555-2558) ป้ายประกาศช่วงวันที่ 1 เดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา ราคาประเมินใหม่ทั่วทั้งประเทศเฉลี่ยปรับขึ้น 21.34% ส่วนราคาประเมินในเขตจังหวัดกรุงเทพมหานคร เฉลี่ยมากขึ้น 17.13% เท่ากับราคาที่ดินโดยรวมมีมูลค่ามากขึ้น เฉพาะในเขตกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นถึง 2-3 เท่าตัวเมื่อเทียบกับราคาเฉลี่ยในรอบบัญชีก่อน แต่ว่าในเวลาเดียวกันถ้าหากมีการจำหน่ายที่ดินแล้วก็โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินข้างหลังวันที่ 1 กรกฎาคม 2555 ผู้บริโภคผู้ขายจะต้องเสียค่าธรรมเนียมหรือภาษีเพิ่มขึ้นเรื่อยๆเช่นเดียวกัน
ทำเลที่ตั้งน้ำหลากยังเข้มแข็ง
โดยรวมพื้นที่ถูกอุทกภัยราคาประเมินไม่ได้น้อยลง ทั้งนี้อาจเกี่ยวพันกับหลายเหตุผล เป็นต้นว่า พื้นที่ถูกน้ำหลากมีเพียงแค่เป็นบางบริเวณ ซึ่งเป็นสัดส่วนนิดหน่อยมากมายเมื่อเทียบกับที่ดินทั้งยังจังหวัดกรุงเทพ นอกนั้นแม้ที่ดินจะเคยถูกอุทกภัยหนัก แต่ในแง่การใช้คุณประโยชน์ที่ดินไม่เปลี่ยนแปลง หรือบางทำเลสามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้นานาประการหรือมีศักยภาพสูงขึ้น ดังเช่น ถนนรัตนาธิเบศร์, บางบัวทอง ที่การก่อสร้างรถไฟฟ้ามีความก้าวหน้าใกล้เสร็จ นอกเหนือจากนี้บางเขตพึ่งจะประกาศบัญชีราคาประเมินไปไม่นาน ราคาก็เลยไม่เปลี่ยนแปลง เป็นต้น
อย่างไรก็แล้วแต่ราคาประเมินดังที่ได้กล่าวผ่านมาแล้วบางทีอาจไม่สะท้อนภาวะที่จริงจริงทั้งหมดทั้งปวง เพราะเหตุว่าราคาประเมินดังที่ได้กล่าวมาแล้วเป็นราคาที่ดินเฉพาะแปลงที่ติดถนนเท่านั้น
หลากหลาย “ราคา” เกี่ยวกับ “อสังหาฯ”
นอกเหนือจากราคาประเมินของราชการ ซึ่งมีราคาประเมินที่ดิน ราคาประเมินแฟลต และราคาประเมินที่ดินและก็สิ่งปลูกสร้างแล้ว สำหรับการซื้อขายแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ยังต้องเกี่ยวกับนานาประการราคาที่ผู้ซื้อผู้ ขายควรจะทำความเข้าใจ ตัวอย่างเช่น ราคาประเมินของแบงค์
ทั้งนี้ระหว่างค่าประเมินหลักทรัพย์ที่ได้จากบริษัทประเมินกับราคาซื้อ ขายกลางแจ้งไว้ ธนาคารมักใช้ราคาประเมินที่ได้จากบริษัทผู้ประเมินเป็นหลัก หรือบางทีอาจเรียก “ราคาหลักประกันของธนาคาร” ซึ่งใช้เป็นฐานการพินิจพิเคราะห์วงเงินกู้ ยกตัวอย่างเช่น ราคาซื้อที่โล่งไว้เป็น 5 ล้านบาท แต่บริษัทประเมินให้เพียงแค่ 4.8 ล้านบาท แบงค์ก็ใช้ปริมาณ 4.8 ล้านบาทเป็นราคาหลักประกัน หากกำหนดวงเงินกู้ไม่เกิน 90% ของราคาประเมิน กรณีนี้จะกู้ได้เป็นวงเงินเท่ากับ 4.32 ล้านบาท (4.8x90%)
ราคาประเมินของทางราชการรวมทั้งราคาประเมินของธนาคารจึงเกี่ยวกับคนซื้อผู้ ขายอสังหาฯ ด้วยเหตุผลนี้ แล้วก็เร็วๆนี้ก็กำลังจะมีการคาดการณ์ราคาอาคารชุด ที่จะหมดอายุครบ 4 ปีกันใหม่อีกเป็นร้อยอาคารทั่วกรุงเทพมหานคร น่าติดตามว่าคอนโดฯ ไหนจะได้รับการตีราคาน้อยลงหรือมากขึ้น หรือคอนโดฯ ที่ราคาแพงสุดอยู่ที่ใด เพื่อใช้เป็นข้อมูลประกอบการตกลงใจซื้อได้
เข้าไปดูเพิ่มเติม
homefy.com homefy.com homefy.comTags : ขายบ้าน,ขายคอนโด,ขายที่ดิน
