Advertisement
เมื่อนานมาแล้วมีวลีติดปากคนสมุยที่ว่า “ลูกรักได้ที่ภูเขา ลูกชังได้ได้ที่ดินริมทะเล” เนื่องจากเมื่อก่อนชาวบ้านเกาะสมุยปลูกมะพร้าวเป็นอาชีพหลัก ลูกรักก็มักจะได้ที่ดินใกล้ภูเขา ซึ่งเป็นแหล่งมะพร้าวหนาแน่น ส่วนลูกนอกคอกจะได้ที่ดินชายทะเลไป แต่สมัยนี้พอการท่องเที่ยวบูม ได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐ จากที่ดินชายทะเลที่ที่ไม่มีราคา กลายเป็นพื้นที่ที่มีค่ามากกว่าสวนมะพร้าวหลายเท่า ผลัดเปลี่ยนมือกันมา 4-5 มือ และเป็นที่หมายตาของนายทุนต่างชาติที่ต้องการปลูกสร้างรีสอร์ทแอนด์สปา โดยเฉพาะโซนพื้นที่ท่องเที่ยวอย่าง สมุย เขาหลัก ที่ดินติดทะเล มีการประกาศซื้อขาย ถีบตัวถึงร้อย ล้านบาทต่อไร่ เลยทีเดียว
ดังนั้น การประมาณราคาสินทรัพย์ไม่ใช่เรื่องไกลตัว เพื่อนๆก็สามารถค้นหามูลค่าที่ดินติดทะเล ได้ไม่ยากเช่นกัน ถ้าเราอยากจะลงทุนซื้อที่ดินสักแปลงแล้วประเมินราคาจะมีประโยชน์อย่างมาก ทั้งช่วยให้เพื่อนๆค้นหามูลค่าว่าเหมาะที่จะลงทุนหรือไม่ แต่ถ้าเพื่อนๆเป็นคนขายแล้ว การค้นหามูลค่าที่ใกล้เคียงราคาตลาด จะทำให้เราได้ประโยชน์
โดยทั่วไปการตีราคาทรัพย์สินนั้นมีอยู่ 3 แนวทาง ดังต่อไปนี้
1.แนวทางพิจารณาจากต้นทุน คือการหาราคาอาคารด้วยราคาดำเนินการสร้างใหม่ ต้นทุนในการก่อสร้างต่อตรม จากนั้นหักออกด้วยค่าเสื่อม และนำมาบวกกับมูลค่าของที่ดิน
2.วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า วิธีการนี้จะคำนวณมูลค่าที่ดินปัจจุบัน โดยอิงกับศักยภาพในการสร้างรายได้ในอนาคต
3.วิธีการเทียบราคาท้องตลาด โดยค้นหาพื้นที่ที่มีลักษณะเหมือนกัน มาเทียบเคียงราคาซื้อขายที่ทำการซื้อขายกันจริงๆ โดยเพื่อนๆต้องเช็คราคาซื้อขาย หาประกาศการซื้อ
ขายที่ดินติดทะเลของแปลงที่คล้ายๆกัน นั้นเอง ซึ่งเป็นกรรมวิธีที่ง่ายๆ ไม่ซับซ้อนเหมาะกับคนที่ต้องการรู้มูลค่าที่ดินเบื้องต้น
แม้กระนั้นราคาแต่ละแปลงจะถูกแพงต่างกันขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายๆ อย่าง ซึ่งเราสามารถนำไปเป็นเทคนิคในการตีราคา ที่ดินติดทะเล ได้ดังนี้
1.เอกสารสิทธิ์ ที่ดินที่มีโฉนด ที่แน่นอน จะมีสนนราคาสูงกว่าสินทรัพย์ที่มีเป็น นส3 หรือใบอนุญาตอื่นๆ เพราะโฉนดแสดงถึงความถูกต้องแน่นอนในเรื่องสิทธิความเป็นเจ้าของ และคุณสามารถพิจารณาดูได้ว่าในส่วนหลังใบโฉนดมีมีความเป็นมาอย่างไร ใครมีชื่อเป็นเจ้าของตัวจริง ติดฝากจำนองกับแบงค์หรือไม่ ซึ่งเพื่อนๆสามารถตรวจสอบได้ที่กรมที่ดินประจำจังหวัด สำหรับที่ดินติดทะเลนั้น ควรเช็คกับทางกรมป่าไม้ และกรมเจ้าท่า เพื่อให้แน่ใจว่าที่ดินแปลงนั้นไม่อยู่ในพื้นที่สงวนต่างๆ
2.โครงสร้างพื้นฐานเข้าถึงพื้นที่หรือไม่ ที่ดินที่สวยองค์ประกอบ 3 อย่าง คือ มีถนนซอยเข้าออกได้ไม่เป็นที่ตาบอด สองน้ำไฟเข้าถึงหรือไม่ แปลงต้องถมแล้ว
3.รูปแปลงที่ดิน ที่ดินแปลงสี่เหลี่ยม หรือสี่เหลี่ยมผืนผ้าจะมีราคาสูงกว่า ที่ดินลักษณะอื่นๆ ทั้งนี้เนื่องจากประโยชน์ในการใช้สอยออกแบบอาคารที่ง่ายกว่า รวมถึงลัทธิในเรื่องพลังชี่ของรูปที่ดิน ก็มีผลต่อราคา เช่น ที่ดินรูปชายธงจะไม่เป็นที่ต้องการ เพราะมีความเชื่อว่าเป็นฮวงจุ้ยที่ไม่ดีต่อผู้ที่อยู่อาศัย เป็นต้น
4.หน้ากว้างติดถนน หรือหน้ากว้างติดชายทะเลเท่าไหร่
ที่ดินติดทะเลที่มีรูปหน้าติดถนนยิ่งมาก หรือท้ายที่ดินติดชายหาดมากเท่าไหร่จะมีราคาสูงกว่าแปลงอื่นๆ
ทั้งนี้อย่าลืมเรื่องผังเมืองและข้อกำหนดตามกฎหมายท้องถิ่น ในการสร้างอาคาร ต้องมีระยะร่นจากชายทะเลเท่าไหร่ และที่สำคัญควรรู้ถึงสภาพของฝั่งในพื้นที่นั้นๆ การกัดเซาะชายหาดในช่วงมรสุมเป็นอย่างไร เป็นต้น ที่ดินชายทะเลนับเป็นพื้นที่ที่มีปริมาณน้อย หากเพื่อนๆเป็นนักลงทุนอสังหาฯ แล้วละก็ ที่ดินชายทะเลถือว่าเป็นทรัพย์สินชั้นเยี่ยม มีโอกาสเพิ่มมูลคาได้ในอนาคต ถ้ามีปัจจัยแวดล้อมที่ดี ถนนไฟ้ฟ้าเข้าถึงสามารถสร้างรายได้ได้ และถ้าซื้อด้วยต้นทุนที่ถูก จะสร้างกำไรได้อย่างมาก รับที่ดินติดทะเลสักแปลงไหมครับ
เว็บไซต์ที่เกี่ยวข้อง :
[url]http://www.deeproperty.com/[/url]
Tags : ที่ดินติดทะเล,ขายที่ติดทะเล
